2016年08月16日 08:42
延续今年「3.25」房地产新政的精神，深圳银行在8月份再度出招，将首套房利率由8.7折调升至9折，以遏制房地产泡沫。这是深圳市於6月份再决出「新地王」後，响应中央最近经济会议的最新调控举措。
数字也说明7月份深圳住宅市场步入放缓期。先看一手住宅成交局面，回顾近4个月情形可见一斑。如以成交套数分析，过去4个月数字分别是2340(4月)、2259(5月)、3253(6月)和2954(7月)；而成交面积(以平方米计)分别是25.26万(4月)、24.57万(5月)、34.65万(6月)和30.90万(7月)；而均价(元/平方米)分别是49876(4月)、55817(5月)、61756(6月)和56720(7月)。结论是无论从成交易量和成交均价来考量，深圳住宅市场虽然从「谷底回升」，但是6月份的高峰已达，出现缓慢走低情况。
读者请小心留意，7月份一手房均价下调超过8%，是今年以来单月最大跌幅，成为单月内转势的证明。其实是什么事情令局面改变，如果能够洞悉原因，便可掌握预测未来走向。
中共中央政治局7月26日召开会议，研究当前经济形势，并部署下半年经济总体方向，重点地提出「降成本的重点是增加劳动市场灵活性，抑制资产泡沫和降低宏观税负」。8月3日早上，国家发改委发表一篇题为「更好发挥投资对经济增长的关键作用」的报告，明确以「全面激发制造业投资活力」为未来经济增长动力，撇除以房地产业拉动经济持续发展的意向。
利好住宅市场因素逐步退场
为了扫清市场不正确解读，当天傍晚时，更删除原有「择机进一步实施降息、降准政策」一句话，清楚传达央行近期未有降息降准的政策意图，更於金融市场适度收水，央行表明实施稳健的货币政策。降息、降准暂无望，又於市场收水，都是因应7月份中央经济会议的抑制资产泡沫的需要，下半年利好住宅市场的因素正逐步退场，换来是价格回调压力增大，成交量容易回落。
内地房地产市场回调是下半年整体趋势，但是深圳是否例外？深圳楼价会大幅回调吗？现时的一手价56720元/平方米是否太高呢？深圳人未来买楼会较轻松吗？
今天的深圳经济实力已非同凡响，并成功确立为一所全国前列的新经济活力最旺盛的先进城市。近年，深圳以科技创新带动经济发展，确实闯出一片新天地。过去三年，深圳GDP年增速是9.3%，高出同时期全国GDP均增长率不少至2%。深圳市政府积极推动大众创业、万众创新和所谓「四创联动」强化创新、创业、创投、创容令当地商业活动异常蓬勃、大胆创新、勇於创业，吸引大量全国科技创新人才进驻。
优才进驻新经济活力惊人
今天的深圳已拥有国际专利申请量连续十二年的增长率首位，内地有效发明专利拥有量突破84000件和去年社会资金投入逾700亿的辉煌成绩。深圳已俨然成为全国科技创新之都，借助众多国内和香港大学的人才培训支撑，不断吸引更多优才进驻，新经济活力惊人，无怪7月份中央召开经济形势专家座谈会深圳市发展研究中心被邀主讲「经济发展与科技创新」。
内地经济推手仍然以当地政府为主，广东省以至深圳市政府财政实力雄厚起??关键因素。从今年上半年一般公共预算收入总额，头三名依然是粤苏沪，分别是粤的5439亿、苏的4516亿和沪的4196亿；首半年粤苏收入快速拉阔，但苏沪却正在收窄。广东仍能以同比15%增长，实有赖深圳的明显支持，深圳市已占上全省三分一份额，并以上半年24%增长率急速上升。广东省财政收入增长远高於该省GDP增幅，是受惠於企业税费收入的强劲增长。
政府财政收入丰厚产生良性循环结果，可以每年投放大量基建资金、提供更优厚地方税收减免、吸引最新型、最先进国内外创新企业进入、资助高端人才培养、增加更多社会福利开支，一举建立最先进、最优化、最宜居城市。大量有能力的人士陆续迁入，有效地、延伸地推进刚性需求，助长楼价和租金全面提升。
楼价短期大幅调整机会不大
如其他增长快速城市，深圳市住宅楼价仍会领跑於经济增长，居民购买房屋殊不容易，楼价和收入是不成正比，市政府扶助租务市场和建造大量福利性住房是不二之途，现时丰足财政收入有助补贴低收入居民的居住需求。期望深圳楼价短期大幅回跌是不现实的，较大比率是下半年受收紧政策影响，升幅会明显放缓，後市仍然「易升难跌」。
7月份内地十大城市楼价变化显示，深圳市住宅均价已达53384元/平方米，按年/月上升41%/1.9%，跟香港平均呎价差距不停收窄，并已经超越不少新界北区均价。无论如何，深圳市的住宅楼价相对性仍然不贵，尤其是一所高增长的先进城市。展望下半年，当地楼市刚需不弱，但是收紧楼宇按揭政策将限制升幅，市场重回归理性化。
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